1 - VOICI UNE DECISION FAVORABLE au TOUR D'ECHELLE (constructions existantes)
Cour d'appel de Pau
ct0055
Audience publique du mardi 17 janvier 2006
Publié par le service de documentation de la Cour de cassation
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AR/CD Numéro /06 COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre ARRET DU 17/01/2006
Dossier : 03/03410 Nature affaire : Demande relative à un droit de passage Affaire : Christian X..., Eric X..., Stéphane X... C/ Nicole Y... RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS A R R E T prononcé par Madame RACHOU, Conseiller, en vertu de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile, assistée de Madame Z..., Greffier, à l'audience publique du 17 janvier 2006 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 15 Novembre 2005, devant : Monsieur PIERRE, Président Madame RACHOU, Conseiller Madame PERRIER, Conseiller assistés de Madame Z..., Greffier, présent à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur Christian X... 3, rue du Parlement 64000 PAU Monsieur Eric X... 12, chemin de Larribère 64460 PONSON DESSUS Monsieur Stéphane X... 3, rue du Parlement 64000 PAU représentés par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour assistés de Me PIEDBOIS, avocat au barreau de PAU INTIMEE : Madame Nicole Y... 17, rue du Commandant Arnould 33000 BORDEAUX représentée par Me VERGEZ, avoué à la Cour assistée de la SCP CORNILLE, avocats au barreau de BORDEAUX sur appel de la décision en date du 24 SEPTEMBRE 2003 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU Par arrêt en date du 13 juillet 2004 auquel il est expressément fait référence tant pour la relation des faits que pour les prétentions des parties, la Cour a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur MANCHOULAS. A... désigné a
déposé son rapport le 22 novembre 2004. Aux termes de leurs dernières écritures en date du 1er avril 2005, les consorts X... demandent à la Cour de les autoriser à faire pénétrer toute entreprise de leur choix sur le fonds de Madame Y... pour procéder au traitement de la façade Ouest de leur immeuble, outre sa condamnation à leur payer 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Madame Y... conclut le 25 mai 2005 à la confirmation de la décision déférée, outre la condamnation des consorts X... à lui payer 5.000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices du fait de leur demande abusive et faite dans l'intention de lui nuire ainsi que 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions des parties ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 20 septembre 2005 ;
SUR CE :
Attendu que les consorts X... font valoir que la réalisation des travaux présente un caractère d'urgence eu égard à l'état du mur et que par ailleurs ces travaux ne peuvent se faire qu'à partir du fonds de Madame Y... ; Qu'en effet les fenêtres du rez-de-chaussée de leur propre immeuble sont trop étroites pour permettre le passage à un homme de corpulence normale ou à des éléments d'échafaudage ; que la venelle est d'une largeur insuffisante pour installer ensuite le dit échafaudage et que pour accéder au balcon de l'étage, il faut enjamber la fenêtre ; Que le seul accès possible est donc le passage par la cour intérieure de l'hôtel Peyré qui a un accès direct à la venelle ; Que contrairement à ce que soutient Madame Y..., il n'est pas nécessaire de traverser les cuisines du restaurant ; Qu'ils ajoutent que Madame Y... commet un abus de droit en leur refusant la servitude de tour d'échelle et qu'en tout état de cause, même si
la Cour estime que cette servitude n'est pas établie, elle autorisera le passage par le fonds de Madame Y... en vertu des obligations normales de voisinage ; Attendu que Madame Y... conclut à la confirmation de la décision ; Qu'elle soutient que les consorts X... n'établissent pas l'urgence invoquée et qu'il existe des contestations sérieuses empêchant l'accès au passage sollicité ; Qu'elle ajoute qu'aucune voie directe n'existe depuis son fonds et qu'en tout état de cause les consorts X... disposent d'un accès à la façade Ouest de leur bâtiment en traversant leur propre immeuble ; Que cette action a été faite avec une intention de nuire manifeste et lui a causé un préjudice moral ; Qu'elle est donc bien fondée en sa demande de dommages et intérêts ;
* * * Attendu que l'urgence résulte du caractère indispensable des travaux, notamment au vu du mauvais état du mur dont le crépissage est projeté ainsi qu'en font foi les procès-verbaux d'huissier versés aux débats ; Attendu que Madame Y... n'invoque aucune contestation sérieuse portant sur le fond du droit ; Attendu qu'en second lieu, les consorts X... ne démontrent pas l'existence d'une quelconque servitude de passage ou de tour d'échelle au profit de leur fonds sur celui de Madame Y... ; Attendu néanmoins qu'il leur est loisible de solliciter l'autorisation de passer sur le fonds voisin en vertu des obligations normales de voisinage et de manière temporaire s'ils en démontrent la nécessité absolue ; Attendu que selon eux cette nécessité se déduit de l'impossibilité d'effectuer les travaux à partir de leur immeuble compte tenu de l'exigu'té de ses accès à la
ate du 13 juillet 2004, Confirme la décisionstatations faites par l'expert que si l'accès est assez incommode, il n'en est pas impossible ; Qu'il existe en rez-de-chaussée deux fenêtres dont l'ouverture est suffisante pour laisser le passage aux ouvriers ainsi qu'aux matériaux d'échafaudage et aux gravats à évacuer ; Que la seule difficulté sérieuse consiste en l'installation de l'échafaudage, les éléments ne pouvant bifurquer dans la venelle ; Mais que cette difficulté peut se résoudre en choisissant de petits éléments nécessitant de faire appel à une entreprise spécialisée ; Que les consorts X... ne versent aux débats aucune pièce de nature à combattre ces constatations de l'expert et se contentent d'affirmer, sans l'établir, l'impossibilité de passer par leur propre immeuble ; Attendu en conséquence et sans qu'il soit nécessaire d'examiner les plus amples moyens développés et soutenus par les parties, il y a lieu de débouter les consorts X... de leur demande ; Attendu que Madame Y... sera également déboutée de sa demande en dommages et intérêts, ne démontrant pas en quoi l'action exercée aurait été introduite dans le but de lui nuire ni en quoi elle serait abusive, la topographie des lieux expliquant à elle seule la demande faite par les consorts X... ; Attendu qu'elle sera également déboutée de sa demande de prise en charge des frais de constat d'huissier pour le même motif ; Attendu qu'il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés ;
PAR CES MOTIFS LA COUR, Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort ; Vu l'arrêt en date du 13 juillet 2004, Confirme la décision Confirme la décision déférée ; Y ajoutant, Déboute Madame Y... de sa demande
en dommages et intérêts à titre provisionnel et de sa demande de prise en charge des frais du constat d'huissier en date du 19 août 2003 ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit d'aucune des parties à la procédure ; Condamne les consorts X... aux dépens qui comprendront les frais d'expertise et seront recouvrés par Maître VERGEZ, avoué, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER,
LE PRESIDENT,
Mireille Z...
Bernard PIERRE
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Titrages et résumés : SERVITUDE Bien que la servitude du tour d'échelle ne soit pas établie, la cour autorise le passage par le fonds de l'intimée en vertu des obligations normales de voisinage. La preuve de l'abus de droit constitué par l'intention de nuire doit être rapportée pour pouvoir justifier la réparation d'un préjudice
2 - VOICI DEUX INFOS CONCERNANT LE TPOUR D'ECHELLE ET LES CONSTRUCTIONS NEUVES
L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Réserve faite de l’hypothèse de travaux publics, le propriétaire de la parcelle A peut refuser au propriétaire de la parcelle limitrophe B de s’installer temporairement sur sa parcelle A et d’y creuser pour construire un immeuble en limite de propriété.
En effet, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, la demande du propriétaire de la parcelle B excède les obligations de voisinage sur le fondement desquelles un propriétaire peut être autorisé en cas de nécessité à passer sur le fonds de son voisin pour effectuer des réparations indispensables sur un immeuble déjà construit.
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Il est bien connu que le droit de tour d’échelle ou échelage ne trouve pas à s’appliquer en cas de nouvelle construction.
Réponse ministérielle n° 1.057, justice ; J.O. A.N. Q 4 décembre 2007, p. 7.704
Le tour d'échelle ne concerne pas les constructions nouvelles
La réponse ministérielle ci-dessous rapportée confirme les réponses que nous avions données sur la FAQ du site.
Texte de la QUESTION :
M. Vincent Rolland attire l’attention de M. le ministre des transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer sur une disposition d’urbanisme. Lorsqu’un bâtiment est construit en limite d’un terrain voisin, le propriétaire bénéficie d’un droit d’échelle sur la propriété voisine. Ce droit est acquis pour les opérations d’entretien et de réfection du bâti. Le propriétaire du terrain concerné souffre de cette disposition comme d’une servitude. Il souhaite connaître les modalités d’application de ce droit dans le cas de constructions neuves. En effet, il lui demande s’il suffit d’obtenir un permis de construire en limite d’un terrain pour imposer au voisin un tour d’échelle.
Texte de la REPONSE :
Le droit d’échelle est une servitude qui peut être établie par voie amiable, conventionnelle ou par autorisation judiciaire en cas de désaccord. Elle consiste dans le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette dernière, pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propre propriété.
Cette servitude, plus couramment nommée de "tour d’échelle", est d’origine jurisprudentielle.
La délivrance d’un permis de construire d’un bâtiment en limite séparative, s’il peut rendre nécessaire l’usage de cette pratique, ne dispense pas du respect des conditions d’institution de ce droit résultant des règles du droit civil. La jurisprudence a dégagé certains critères jurisprudentiels pour les modes d’établissement de cette servitude : les travaux doivent avoir un caractère indispensable et permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante ; l’accès chez le voisin suppose que toute tentative pour effectuer les travaux de chez soi, même au prix d’une dépense supplémentaire, se soit revélée impossible ; les modalités de passage, la marge d’empiètement et le temps d’intervention doivent être aussi restreints que possible, le juge pouvant en définir les limites ; le propriétaire voisin est en droit d’obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier.
Cependant, il importe de souligner que la jurisprudence, d’interprétation stricte, considérant la servitude comme un droit portant atteinte à la propriété, paraît la réserver aux seules réparations sur des constructions existantes et refuser de l’appliquer pour l’édification de constructions nouvelles.
Ministère transports, équipement, tourisme et mer, Question publiée au JO le 11/10/2005, page 9392 Réponse publiée au JO le 09/01/2007, page 391 Question 65162
oici quelques éléments
DONC,PRUDENCE !!!!
Modifié 1 fois. Dernière modification le 03/04/08 22:37 par ACEC.